Le bail réel solidaire (BRS) est une alternative intéressante pour les personnes souhaitant se loger à moindre coût. Toutefois, il est essentiel de connaître les garanties offertes aux locataires en termes de droit à la diminution du loyer en cas de vices cachés. Cet article vous éclaire sur cette question cruciale.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif mis en place par la loi Alur du 24 mars 2014, qui permet à des organismes fonciers solidaires (OFS) d’acquérir et de gérer des terrains pour y construire des logements accessibles à des ménages modestes. Le principe du BRS repose sur la dissociation entre le foncier, qui reste la propriété de l’OFS, et le bâti, dont l’occupant devient propriétaire. Cette dissociation permet de proposer des logements à un prix inférieur à celui du marché.
Les garanties légales en cas de vices cachés
En matière de vices cachés, les locataires bénéficient des garanties légales prévues par le Code civil. Il s’agit notamment de la garantie des vices cachés (article 1641) et de la garantie d’éviction (article 1625). Ces garanties s’appliquent également dans le cadre d’un bail réel solidaire.
La garantie des vices cachés permet au locataire de demander une diminution du loyer, voire l’annulation du bail, si un vice caché rend le logement impropre à l’usage auquel il était destiné. Pour cela, le locataire doit prouver que le vice était présent lors de la conclusion du bail et qu’il était caché, c’est-à-dire non apparent lors de la visite du logement.
La garantie d’éviction protège le locataire contre les troubles de droit qui pourraient entraver sa jouissance paisible du logement. Si un trouble de droit survient pendant la durée du bail, le locataire peut demander une diminution du loyer ou l’annulation du bail.
Les obligations spécifiques liées au bail réel solidaire
Dans le cadre d’un bail réel solidaire, les organismes fonciers solidaires ont des obligations spécifiques envers les locataires. En effet, ils doivent veiller à ce que les logements proposés soient conformes aux normes en vigueur et ne présentent pas de vices cachés. Ainsi, l’OFS doit notamment s’assurer :
- du respect des normes de construction et d’habitabilité,
- de la qualité des matériaux utilisés,
- de la réalisation des travaux nécessaires en cas de défauts constatés,
En cas de manquement à ces obligations, l’OFS peut être tenu responsable et contraint de prendre en charge les travaux nécessaires pour remédier aux vices cachés. Le locataire peut également demander une diminution du loyer ou l’annulation du bail.
Les recours possibles en cas de vices cachés
Si un locataire découvre un vice caché dans le logement qu’il occupe dans le cadre d’un bail réel solidaire, il dispose de plusieurs recours. Tout d’abord, il peut adresser une réclamation à l’OFS, en lui expliquant la situation et en lui demandant de prendre les mesures nécessaires pour remédier au problème.
Si l’OFS ne donne pas suite à cette demande, le locataire peut saisir la justice pour faire valoir ses droits. Il devra alors apporter la preuve du vice caché et démontrer que celui-ci rend le logement impropre à l’usage auquel il était destiné. La justice pourra alors ordonner la réalisation des travaux, une diminution du loyer ou l’annulation du bail.
Enfin, si le vice caché est lié à des travaux réalisés par un professionnel (par exemple, un constructeur ou un architecte), le locataire peut également se retourner contre ce dernier pour obtenir réparation.
En conclusion, les locataires bénéficient de garanties légales en cas de vices cachés dans le cadre d’un bail réel solidaire. Ils peuvent ainsi demander une diminution du loyer ou l’annulation du bail si le logement est impropre à l’usage prévu. Les organismes fonciers solidaires ont également des obligations spécifiques pour veiller à la qualité des logements proposés. En cas de litige, les locataires disposent de recours pour faire valoir leurs droits.
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